KNCR11: Conheça o fundo imobiliário de papel que lucra com alta de juros

O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) está na contramão dos fundos imobiliários (FIIs) de papel, principalmente os que investem em títulos de dívida atrelados ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e que estão vendo a rentabilidade cair nos dois últimos meses com o registro de deflação na economia brasileira.

De acordo com dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) divulgados nesta sexta-feira (9), o IPCA recuou 0,36% em agosto na comparação com julho, quando apresentou queda mensal de 0,68%.

E o quadro não aparece se alterar no curto prazo. Apesar de o comportamento de preços em alguns setores da economia ainda inspirar cautela, analistas do mercado financeiro já esperam uma nova deflação nos preços em setembro.

Ao mesmo tempo, o Banco Central (BC) deu novos sinais no início desta semana de que os juros, atualmente pressionados em 13,75%, não devem baixar tão cedo.

Pelo contrário, a autoridade monetária não descarta um aumento residual na Selic na próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), marcada para os dias 20 e 21 de setembro.

A redução dos preços prejudica a rentabilidade dos fundos imobiliários atrelados ao IPCA, já que quanto mais baixa a inflação – que nesse caso chegou a ser negativa – menor será a margem de rentabilidade. Além disso, a alta dos juros traz mais dificuldades para a contratação de crédito, condição fundamental para o setor imobiliário.

Diferentemente da maior parte dos fundos de papel, o KNCR11 está de maneira majoritária alocado em títulos pós-fixados, que tendem a se beneficiar mais com a taxa de juros no fim de ciclo.

Com R$ 4,45 bilhões em patrimônio líquido, o KNCR11 é o segundo maior fundo na categoria de recebíveis. Cerca de 108% do patrimônio líquido está alocado em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), dos quais 93,9% são indexados ao CDI – referencial cuja taxa acompanha a Selic de perto e que serve de referência para a renda fixa – , 5,1% à Selic e 1,0% ao IPCA.

Como o DI acompanha a taxa básica de juros, a Selic elevada e sem previsão de queda deve garantir rendimentos mais robustos nos próximos meses. Em relatório divulgado nesta sexta, a XP coloca o preço-alvo da cota em R$ 101, levemente abaixo do atual tíquete de R$ 102.

Além das condições da macroeconômica, a plataforma de investimentos destacou a diversificação do portfólio do KNCR11 como um diferencial. Atualmente, o fundo está distribuído em 57,2% no setor de escritórios, 31% em shoppings, 5,3%, logístico, e 6,5%, no residencial.

“Apesar do maior peso no setor de escritórios, a maioria desses CRIs são baseados em imóveis de alto padrão nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, mitigando os riscos do setor”, informou a XP.

“Acreditamos que o fundo está posicionado com um portfólio que deve lhe trazer níveis favoráveis de rendimentos durante o período de altas taxas de juros dos próximos anos, com patamar relativamente menor de risco de crédito e risco de mercado quando comparado aos seus peers, além de se encontrar atualmente bem precificado, em nossa avaliação.”