IPCA toma a dianteira e sobe mais que IGP-M. E agora, qual o melhor indexador para o aluguel?

Após a forte alta do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) em 2021, muitos locatários acabaram trocando o tradicional indexador dos contratos de aluguel pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que subiu bem menos no ano passado, na expectativa de amenizar reajustes futuros.

Os dados mais recentes sobre a inflação, porém, jogam contra essa estratégia. O IGP-M, que em maio do ano passado acumulava alta anual de 37%, seguiu uma trajetória descendente desde então e, em maio deste ano, apresentou avanço de 10,21% no acumulado em 12 meses.

O IPCA, porém, foi na direção contrária, passando de 8,06% para 11,73% no mesmo intervalo.

Os contratos de aluguel, em geral, são fechados pelo prazo de 30 meses e o reajuste do valor é feito a cada 12 meses. Na prática, isso significa que a troca de indexador foi desvantajosa para quem sofreu reajuste do aluguel em maio deste ano.

Para os próximos meses, no entanto, a expectativa é de que o IPCA desacelere e termine o ano em nível elevado, mas inferior ao do IGP-M. A previsão do Itaú Unibanco para o final de 2022, por exemplo, é de inflação alta e disseminada, com avanço de 8,5% para o IPCA e de 12,5% para o IGP-M.

Paulo Picchetti, pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (Ibre/FGV), também acha que o IPCA vai acabar perdendo a dianteira.

“O IGP-M desacelerar e encerrar o ano abaixo do IPCA acho difícil. Há muita incerteza lá fora, com os efeitos da pandemia sobre o choque de oferta e na cadeia produtiva, e neste ano teremos eleições no Brasil, o que pode impactar o câmbio. Então, em momentos como esse, o IGP-M tende a ser mais volátil e está difícil de ter visibilidade”.

O IGP-M é visto como mais volátil que o IPCA dado que tem um peso maior dos preços das matérias-primas e dos insumos, que incidem sobre a inflação no atacado e foram afetados pela alta do preços das commodities e pelo câmbio.

IGP-M ou IVAR?

O IGP-M, indicador conhecido por medir a inflação no atacado, tem cada vez mais perdido o apelo como referência para reajuste dos contratos de aluguéis, dado que é mais volátil que o IPCA e é mais suscetível a fatores externos como a variação do dólar e do preço das commodities.

Pensando nisso, no início de janeiro o Ibre/FGV lançou o índice IVAR, que busca oferecer uma avaliação mais realista do comportamento dos preços de aluguel, com base nos contratos de locação.

A metodologia utilizada pelo índice consiste na obtenção das informações diretamente dos contratos de locação residenciais firmados mediante intermediações das imobiliárias, em quatro capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. A expectativa é de ampliação para as demais capitais.

O IVAR subiu 0,59% em maio de 2022 e acumula alta 8,83% em 12 meses, a maior nesta base de comparação desde o início da série histórica, em janeiro de 2019. “O que a gente está vendo de resultado acumulado é que o índice está subindo e convergindo para o IPCA”, diz Picchetti, que é responsável pela metodologia do IVAR.

O indicador pretende ser um termômetro mais fiel das condições do mercado imobiliário, mas ainda não está sendo adotado nos contratos feitos pelas imobiliárias, diz Picchetti.

“Em momentos atípicos do mercado, como nos últimos anos com a pandemia em que houve muita renegociação de aluguéis, o IVAR pode ser um termômetro mais interessante porque ele vai captar o que está acontecendo no mercado”, afirma.

No ano passado, com a renegociação do valor dos aluguéis em função dos efeitos da pandemia e da perda de renda da população, o IVAR chegou a ficar negativo.

Com a forte alta do IGP-M no ano passado, muitos inquilinos trocaram o indexador dos contratos de aluguel. A imobiliária Quinto Andar, por exemplo, passou a adotar o IPCA como indexador de reajustes anuais dos contratos.

A imobiliária informou à Agência TradeMap que os clientes podem optar pelo IGP-M, IPCA ou combinarem entre si um percentual de reajuste alternativo que faça sentido para os dois lados: proprietários e inquilinos.

Troca de indexador nos contratos de aluguel

No caso de forte alta dos índices de inflação, o inquilino pedir propor a troca de indexador de reajuste do contrato ou propor uma renegociação ao proprietário, desde que acordada entre ambas as partes.

“O que o inquilino pode fazer é propor um reajuste escalonado ou estabelecer um teto para a correção, limitado, por exemplo, a 10%, mas isso terá que ser aceito sempre de comum acordo entre as partes”, diz Taques.

Quando o indexador de reajuste do contrato de aluguel fica negativo, como chegou a acontecer com o IGP-M em 2017, em geral, os preços de aluguel se mantém estáveis e não há redução do valor. “Em geral os contratos preveem a aplicação a aplicação de reajuste positivo pelo índice”, diz Ana Luiza Taques, sócia da área imobiliária do escritório  Siqueira Castro.

O Projeto de Lei 1026/21 prevê a mudança na Lei de Locações para que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não possa ser superior ao IPCA, que aguarda votação na Câmara.

Embora pouco usado, a advogada do Siqueira Castro afirma que o inquilino pode propor a adoção do IVAR como índice de correção, desde que aceito pelo proprietário. “Esse índice reflete a lei da oferta e procura de imóveis, mas já bem subindo e deve ficar pari passu com o IPCA e IGP-M”, diz.

Caso o proprietário do imóvel não aceite a alteração no indexador de reajuste do aluguel e o inquilino queira rescindir o contrato, ele terá que pagar uma multa contratual proporcional ao tempo restante para o término do contrato. “Ele pode tentar negociar a isenção do pagamento de cláusula penal da multa, mas por lei ela é aplicável”, diz Taques.

Mudança de indexador em financiamento imobiliário

No caso dos contratos de financiamento imobiliário, o mutuário pode trocar o indexador fazendo a portabilidade do financiamento.

Por exemplo, se ele contratou um financiamento corrigido pelo CDI e a Selic subiu muito, ele pode fazer a portabilidade desse financiamento para outra instituição que ofereça uma condição melhor e mudar o indexador do contrato, diz Taques.