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Ifix sobe puxado por Maxi Renda (MXRF11), após CVM liberar FII para distribuir rendimento

Ifix sobe puxado por Maxi Renda (MXRF11), após CVM liberar FII para distribuir rendimento

Caso estava sendo acompanhado pelo mercado porque existem outros fundos imobiliários que também estavam rodando com prejuízo contábil

Casa em miniatura com pessoa escrevendo num caderno para matéria sobre realuste de aluguel pelo IGP-M

Foto: Shutterstock

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O Ifix, índice que serve como referência para medir o desempenho dos fundos imobiliários (FIIs) na Bolsa, opera em alta, contrariando o movimento observado no mercado de ações, após a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) desistir de restringir a distribuição de rendimentos do fundo Maxi Renda (MXRF11).

O órgão regulador abandonou, por unanimidade, a interpretação de que deveria haver restrições nos pagamentos aos cotistas em caso de prejuízo contábil.

No entanto, também disse que o fundo teria de informar os investidores que estava distribuindo rendimentos apesar do prejuízo contábil, “de modo a evitar a falta de conteúdo informacional mínimo, necessário e suficiente para a tomada de decisão pelos investidores”.

O caso estava sendo acompanhado pelo mercado porque, assim como o Maxi Renda, havia outros fundos imobiliários que também estavam rodando com prejuízo contábil e poderiam sofrer limitações na distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Em relatório publicado nesta quarta, a analista de FIIs da Genial Investimentos, Isabella Suleiman, avaliou que a resolução do imbróglio foi “melhor e mais rápida do que o esperado”.

“Foi removida a incerteza que tínhamos a respeito da distribuição de resultados pelos FIIs, melhorando a perspectiva principalmente para o segmento de fundo de fundos, que é o setor onde há maior prejuízo acumulado”, afirmou.

Na avaliação de Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP, também em relatório, a decisão da CVM é benéfica para o segmento de FIIs como um todo, e principalmente para os investidores.

“Todo o imbróglio, ao que parece, teve uma preocupação inicial informacional, e ao final, a decisão traz caminhos para a melhoria dessas informações, e desfaz qualquer alteração jurídica e principalmente fiscal que porventura poderia ocorrer caso a primeira decisão da CVM fosse mantida”, avaliou Violatti.

Por volta das 11h15 (de Brasília), o Ifix subia 0,26%, enquanto o Maxi Renda avançava 2,20%, liderando o avanço dentre os fundos imobiliários que compõem o índice.

Entenda o impacto da decisão da CVM

A distribuição de rendimentos pelos fundos imobiliários mesmo com prejuízo contábil é comum no setor porque a decisão sobre o pagamento aos cotistas é tomada com base no caixa – ou seja, nas receitas recebidas pelos fundos com pagamentos de aluguel ou rendimentos de papéis de dívida em carteira menos as despesas.

O prejuízo contábil acontece quando os ativos detidos pelo FII se desvalorizam. Como o fundo precisa reconhecer essa desvalorização (marcar a mercado), é possível ter um prejuízo que aparece no papel (contábil), mas que não afeta  o caixa. O caixa só é afetado se o FII decidir vender o ativo enquanto ele estiver desvalorizado.

No caso específico do Maxi Renda, a CVM concluiu que a carteira apresentava prejuízo acumulado em 2020, decorrente da marcação a mercado de títulos de dívida do setor imobiliário (CRIs, sigla para Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Isso porque a remuneração desses títulos é atrelada à variação do CDI ou da inflação mais uma taxa prefixada. Quando as taxas de juros no mercado sobem, os papéis emitidos com taxas menores se desvalorizam. O administrador do fundo tem, neste caso, que ajustar o valor dos títulos em carteira, mesmo que o prejuízo só se concretize caso o papel seja vendido.

Se a CVM tivesse mantido o entendimento anterior, os fundos poderiam enfrentar problemas. No caso de um FII que investe em imóveis, se o valor de mercado destas propriedades caísse em função de um momento como a pandemia, por exemplo, o portfólio poderia registrar um prejuízo contábil. Nesse caso, ele não poderia distribuir os rendimentos obtidos com receita de aluguel aos cotistas.

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