Ifix sobe puxado por Maxi Renda (MXRF11), após CVM liberar FII para distribuir rendimento

O Ifix, índice que serve como referência para medir o desempenho dos fundos imobiliários (FIIs) na Bolsa, opera em alta, contrariando o movimento observado no mercado de ações, após a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) desistir de restringir a distribuição de rendimentos do fundo Maxi Renda (MXRF11).

O órgão regulador abandonou, por unanimidade, a interpretação de que deveria haver restrições nos pagamentos aos cotistas em caso de prejuízo contábil.

No entanto, também disse que o fundo teria de informar os investidores que estava distribuindo rendimentos apesar do prejuízo contábil, “de modo a evitar a falta de conteúdo informacional mínimo, necessário e suficiente para a tomada de decisão pelos investidores”.

O caso estava sendo acompanhado pelo mercado porque, assim como o Maxi Renda, havia outros fundos imobiliários que também estavam rodando com prejuízo contábil e poderiam sofrer limitações na distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Em relatório publicado nesta quarta, a analista de FIIs da Genial Investimentos, Isabella Suleiman, avaliou que a resolução do imbróglio foi “melhor e mais rápida do que o esperado”.

“Foi removida a incerteza que tínhamos a respeito da distribuição de resultados pelos FIIs, melhorando a perspectiva principalmente para o segmento de fundo de fundos, que é o setor onde há maior prejuízo acumulado”, afirmou.

Na avaliação de Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários da XP, também em relatório, a decisão da CVM é benéfica para o segmento de FIIs como um todo, e principalmente para os investidores.

“Todo o imbróglio, ao que parece, teve uma preocupação inicial informacional, e ao final, a decisão traz caminhos para a melhoria dessas informações, e desfaz qualquer alteração jurídica e principalmente fiscal que porventura poderia ocorrer caso a primeira decisão da CVM fosse mantida”, avaliou Violatti.

Por volta das 11h15 (de Brasília), o Ifix subia 0,26%, enquanto o Maxi Renda avançava 2,20%, liderando o avanço dentre os fundos imobiliários que compõem o índice.

Entenda o impacto da decisão da CVM

A distribuição de rendimentos pelos fundos imobiliários mesmo com prejuízo contábil é comum no setor porque a decisão sobre o pagamento aos cotistas é tomada com base no caixa – ou seja, nas receitas recebidas pelos fundos com pagamentos de aluguel ou rendimentos de papéis de dívida em carteira menos as despesas.

O prejuízo contábil acontece quando os ativos detidos pelo FII se desvalorizam. Como o fundo precisa reconhecer essa desvalorização (marcar a mercado), é possível ter um prejuízo que aparece no papel (contábil), mas que não afeta  o caixa. O caixa só é afetado se o FII decidir vender o ativo enquanto ele estiver desvalorizado.

No caso específico do Maxi Renda, a CVM concluiu que a carteira apresentava prejuízo acumulado em 2020, decorrente da marcação a mercado de títulos de dívida do setor imobiliário (CRIs, sigla para Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Isso porque a remuneração desses títulos é atrelada à variação do CDI ou da inflação mais uma taxa prefixada. Quando as taxas de juros no mercado sobem, os papéis emitidos com taxas menores se desvalorizam. O administrador do fundo tem, neste caso, que ajustar o valor dos títulos em carteira, mesmo que o prejuízo só se concretize caso o papel seja vendido.

Se a CVM tivesse mantido o entendimento anterior, os fundos poderiam enfrentar problemas. No caso de um FII que investe em imóveis, se o valor de mercado destas propriedades caísse em função de um momento como a pandemia, por exemplo, o portfólio poderia registrar um prejuízo contábil. Nesse caso, ele não poderia distribuir os rendimentos obtidos com receita de aluguel aos cotistas.