FIIs ou ações de shoppings? Itaú BBA mostra qual investimento está na dianteira

Os shoppings seguem registrando crescimento nas vendas, ainda que mais lento, mas há uma diferença de desempenho entre as empresas do setor listadas na Bolsa e os FIIs (fundos imobiliários) que investem neste segmento, segundo o Itaú BBA.

Em relatório, o banco aponta que, em termos operacionais, houve desaceleração no avanço das vendas de shoppings. Isso aparece tanto nas prévias operacionais divulgadas pelos shoppings quanto nos dados divulgados pelos FIIs.

No caso dos fundos imobiliários, as vendas aumentaram 18% em novembro em relação ao ano anterior, enquanto em outubro a alta havia sido mais intensa, de 21%. Entre os shoppings com ações na Bolsa, o crescimento das vendas desacelerou de 23% no terceiro trimestre para 12% nos últimos três meses de 2022.

O Itaú BBA, porém, ressalta que as taxas de vacância e de inadimplência do setor continuam em níveis “saudáveis”, e que no acumulado em 12 meses tanto os FIIs quanto as ações de shoppings acumulam alta de preço – de 0,5% e de 12%, respectivamente.

Essa discrepância, segundo o banco, reflete em parte o fato de o desempenho das ações de shoppings ser menos reativo às taxas de juros elevadas do que o das cotas de FIIs.

Alguns indicadores, no entanto, sugerem que os shoppings podem ser um ativo mais vantajoso que os fundos imobiliários no momento.

A geração de fluxo de caixa operacional por metro quadrado destas empresas está perto de R$ 910 por mês, enquanto a dos fundos gira em torno de R$ 860, mesmo em meio à vantagem tributária e à estrutura de custos mais enxuta dos FIIs.

No caso de Multiplan (MULT3) e Iguatemi (IGT11), essa diferença é ainda mais notória, diz o Itaú BBA, graças à qualidade dos ativos das duas empresas. As vendas por metro quadrado de ambas as companhias chegam perto de R$ 1.900 por mês.

Mas entre os FIIs também há destaques, segundo o Itaú BBA. O fluxo de caixa por metro quadrado do FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) e do Parque Dom Pedro Shopping (PQDP11) chegam a R$ 3.400 e a R$ 2.000 por mês, respectivamente.

No relatório, o Itaú BBA ressalta que recomenda a compra de ações de shoppings, mas em particular da Multiplan, cuja carteira de ativos é mais “dominante” e exposta ao público de alta renda.

Por volta das 14h20, as ações da Multiplan tinham queda de 0,09%, a R$ 22,52, e as do Iguatemi recuavam 0,70%, a R$ 18,57.

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