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Construtoras ampliam aposta no altíssimo padrão – tem espaço para todo mundo?

Construtoras ampliam aposta no altíssimo padrão – tem espaço para todo mundo?

Público de alta renda é mais resiliente à conjuntura macroeconômica, mas excesso de oferta pode ser um ponto negativo

Foto de prédio revestido por vidro

Foto: Shutterstock

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Em momentos como o atual, de alta nos juros e na inflação, que corrói o poder de compra da população, uma tese é reforçada: a de que as classes de alta renda tendem a ser mais resilientes durante crises e, portanto, companhias voltadas para esse público podem se sair melhor.

Esse ponto, que costuma estar relacionado a setores como o varejista, tem ganhado uma nova referência: a construção civil. Recentemente, cada vez mais incorporadoras vêm elevando o padrão de seus empreendimentos – e, consequentemente, os valores de venda.

Empresa Preço médio 1T21 Preço médio 1T22 Variação
Cyrela R$ 7.754/m² R$ 12.616/m² 62,7%
Even R$ 11.433/m² R$ 12.121/m² 12,2%
Eztec R$ 6.112/m² R$ 10.297/m² 68,5%

Em meio a esse movimento, inclusive, uma modalidade específica ganha força: a parceria entre incorporadoras e marcas de alto luxo, como o empreendimentos conjunto de Cyrela (CYRE3) e Porsche, o de Lavvi (LAVV3) e Versace, e a compra da marca Daslu pela Mitre (MTRE3).

Essa pode ser uma forma de se diferenciar da concorrência em um ambiente de oferta elevada. Além da localização dos empreendimentos, Juliana Monteiro, Vice-Presidente de Incorporação e Marketing de Mitre, cita outras maneiras de diferenciação: “Agregar a esses empreendimentos bastante conforto e sofisticação, desde a escolha de assinaturas, designers, arquitetos, projetistas e paisagismo, até serviços que possam ser agregados para todo esse conforto ser vivido em sua essência”, diz.

Fim de festa?

“Existe uma preocupação sobre como vai se dar o desempenho do mercado imobiliário com a alta de juros, e é possível que, em algum momento, os segmentos de médio e alto padrão acabem sendo mais impactados”, afirma Danilo Ribeiro, sócio diretor da Paramis/Expeer. “É natural que as incorporadoras façam esse movimento.”

“O mercado de alto e altíssimo padrão tem uma resiliência natural, consegue capturar valor mesmos nos cenários mais adversos de economia”, ressalta Monteiro.

Os números parecem confirmar a tendência. Enquanto empresas focadas no baixo padrão, como MRV e Tenda, têm perdido margem bruta, companhias voltadas exclusivamente para o alto padrão têm tido perdas menos relevantes, ou até ganhos significativos, como no caso da Moura Dubeux.

Empresa Margem bruta 1T21 Margem bruta 1T22
Cyrela (CYRE3) 34,5% 31,1%
Eztec (EZTC3) 42% 39%
JHSF (JHSF3) 83% 72,7%
Lavvi (LAVV3) 40,4% 34,2%
Mitre (MTRE3) 32,2% 34,1%
Moura Dubeux (MDNE3) 31,7% 40,1%
Trisul (TRIS3) 38,7% 32,1%
Even (EVEN3) 28,9% 27,6%
Melnick (MELK3) 26,1% 29,41%
Helbor (HBOR3) 24% 28,%
Cury (CURY3) 35,5% 37,1%
Direcional (DIRR3) 35,7% 35,7%
MRV (MRVE3) 27,8% 19,8%
Tenda (TEND3) 31,1% 20,6%
Fonte: Balanços das companhias, elaborado pela Agência TradeMap

E, na análise de Ribeiro, da Paramis/Expeer, tem espaço para todo mundo. “Vivemos uma crise muito intensa, que começou em 2013 e foi até 2018. Foram muitos anos de setor imobiliário estagnado, e muitas incorporadoras morreram no meio do caminho”, destaca. “Acho que é um processo de retomada, ou absorção desses vácuos deixados lá atrás.”

Para a diretora da Mitre, ainda que muitas empresas estejam aumentando a posição nesse mercado, o excesso de oferta deve ser limitado pela escassez de terrenos. “Os projetos de alto e altíssimo padrão têm uma questão muito forte de localização. E localizações únicas já estão em um momento de certa escassez”, explica.

Ao se tratar de demanda, porém, Sérgio Oba, head de research da Vitreo, é cauteloso. “Acho que esse movimento já foi, e que quem está chegando agora está chegando tarde”, diz. “O ciclo já passou. De agora em diante, por causa do cenário macroeconômico e do número de ofertas, tende a desacelerar”, afirma o analista.

Além do cenário macroeconômico, a própria distribuição de renda da população brasileira torna difícil haver espaço para todas as empresas no segmento de alto padrão, na visão de Oba. “Teria que ter uma construção de riqueza, de altíssima renda, muito forte e consistente para absorver esse nível de oferta”, destaca.

O analista também questiona a eficácia da estratégia de parceria com marcas reconhecidas pelo luxo. “Acho que, no final do dia, o valor desses empreendimentos é posicionamento de preço, qualidade e localização. Não sei se a marca pesa tanto”, opina.

“No exterior tem vários, mas lá a realidade é de renda maior. Aqui, acho que o que importa são taxa de juros e renda, além de qualidade do projeto e localização.”

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