Setor imobiliário dribla desaceleração no ano; mas o que está guardado para 2023?

Parte da desaceleração de lançamentos imobiliários esperada para o terceiro trimestre foi adiada. As prévias operacionais já divulgadas indicam que fatia relevante das incorporadoras preferiu antecipar uma parcela dos projetos que seriam apresentados nos últimos meses deste ano, quando se concentram eleições majoritárias, Copa do Mundo e Natal – eventos que costumam tirar o foco da compra de imóveis.

Por enquanto, foram reportados os resultados operacionais de Cury, Cyrela, Direcional, Gafisa, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, MRV&Co, RNI Negócios Imobiliários, Tegra e Tenda. No período de julho a setembro, o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado pelo conjunto dessas 14 empresas somou R$ 8,26 bilhões, com queda de 10,4% em relação ao mesmo intervalo do ano passado, conforme levantamento da área de conteúdo da UBlink.

Havia expectativa de desaquecimento mais acentuado, puxado por empresas com atuação principal nas rendas média e alta – como consequência dos juros elevados e das incertezas decorrentes do período eleitoral.

Vale lembrar que a sinalização do desempenho do terceiro trimestre poderá mudar depois que todas as incorporadoras listadas em bolsa divulgarem lançamentos e vendas. Mas as prévias já apresentadas indicam vendas líquidas consolidadas de R$ 7,65 bilhões, com expansão de 8,2%.

No mercado, porém, há preocupação que ainda possa ocorrer uma freada do mercado imobiliário, a ponto de elevar os níveis de unidades em estoque para um patamar preocupante. Atualmente, os volumes de estoque de poucas companhias, como EZTec e Mitre, chamam a atenção de analistas.

Na ponta compradora, consumidores se mostram um pouco mais cautelosos após o reflexo, no custo do crédito imobiliário, de 12 aumentos consecutivos da taxa básica de juros, a Selic. Em média, ao longo de um ano e meio, os juros do financiamento habitacional passaram de 6,5% mais TR para 9,5% mais TR (taxa referencial).

Quem compra um imóvel na planta ou em construção paga parcelas corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) para a incorporadora até o momento das chaves. A partir daí, a dívida do cliente é repassada para um banco e indexada por uma taxa de crédito imobiliário.

Para mais e para menos

O desempenho da Cyrela de julho a setembro chamou a atenção do mercado positivamente. A companhia elevou as vendas em 49,5%, para R$ 1,71 bilhão, e apresentou VGV de R$ 2 bilhões.

A EZTec registrou o maior volume trimestral de vendas brutas da sua história, puxadas pelo lançamento comercial de um projeto já em construção. Por outro lado, a companhia diminuiu seus lançamentos em 11%.

Conhecidas pela atuação no Casa Verde e Amarela, MRV&Co e Tenda, por outro lado, reduziram o VGV dos projetos apresentados em 13,6% e 40,6%, respectivamente. As vendas líquidas da MRV&Co caíram 27,3%, enquanto as da Tenda tiveram retração de 36,5%. As duas companhias deram prioridade ao aumento de preços dos produtos em relação aos volumes lançados.

Revisão para baixo

Na reta final de 2022, os rumos da eleição majoritária, os juros elevados, o cuidado para evitar aumento expressivo dos imóveis em carteira e o monitoramento dos próximos anúncios das autoridades monetárias dos Estados Unidos e da Europa para tentar conter a inflação podem afetar a tomada de decisão das companhias em relação à apresentação de projetos ainda neste ano, ou postergar, ao menos uma parte, para 2023.

Na avaliação do vice-presidente de operações e diretor financeiro da Mitre, Rodrigo Cagali, várias incorporadoras deverão revisar para baixo o VGV projetado para este ano. A própria Mitre decidiu postergar parte do que estava previsto para o quarto trimestre diante do cenário que considera “desafiador”.

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Até o momento, a Direcional mantém a previsão inicial de lançamentos para o quarto trimestre, segundo o presidente, Ricardo Ribeiro. A companhia – que atua na baixa renda com a marca que leva seu nome e, no médio padrão, por meio da subsidiária Riva – registrou recordes de lançamentos e vendas no intervalo de julho a setembro. Os lançamentos consolidados cresceram 37,4%, enquanto as vendas líquidas aumentaram 1,2%.

Para este trimestre, a Moura Dubeux projeta VGV pelo menos equivalente ao do intervalo de julho a setembro. Com atuação concentrada no Nordeste, a companhia elevou o VGV em 16%, no terceiro trimestre, para R$ 390,3 milhões. As vendas líquidas cresceram 4,3%, para R$ 357,8 milhões, na comparação anual.

No acumulado do ano, o indicador ficará em linha com a meta da incorporadora para 2022, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Marcello Dubeux, mas não atingirá o que, em uma estimativa otimista, a empresa traçou como “supermeta” – cujo patamar não foi informado pela empresa.

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Focada no mercado paulistano, a Tecnisa vai lançar mais um empreendimento no Jardim das Perdizes, neste ano, além de um produto de alto padrão na alameda Lorena, localizado em bairro nobre de São Paulo. O VGV consolidado desses dois soma R$ 620 milhões. No terceiro trimestre, a incorporadora apresentou um projeto, com VGV de R$ 107,4 milhões e, recentemente, lançou a primeira fase de um produto do Jardim das Perdizes.

Segundo Fernando Perez, diretor-presidente da Tecnisa, com exceção de agosto e setembro, “ruins para o mercado, em geral”, os outros meses do ano foram relativamente bons, mas com margens pressionadas, em decorrência da dificuldade de repassar a totalidade das altas de custos para os preços.

Por sua vez, a RNI informou, em prévia operacional, que mantém o planejamento estratégico para 2022 e que, diferentemente de outras companhias, optou por concentrar os lançamentos no quarto trimestre, devido ao período eleitoral. A empresa atua em cidades do interior de São Paulo e do Centro-Oeste.

As expectativas são condizentes?

No acumulado de janeiro a setembro, o setor apresentou o VGV de R$ 24,66 bilhões, com aumento de 1% na comparação anual. As vendas líquidas cresceram 7,7%, para R$ 22,65 bilhões.

Apesar de todos os fatores tornarem a comercialização de imóveis mais desafiadora, há, no mercado, quem espere que este seja o segundo melhor ano da história do setor em relação a vendas, atrás apenas de 2021.

Em relação a financiamento habitacional com recursos de poupança, o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Rocha Neto, já divulgou que as concessões feitas em 2022 — estimadas em R$ 244 bilhões — só ficarão abaixo das realizadas no ano passado, quando chegaram a R$ 255 bilhões.

Embora ainda haja muita volatilidade de preços, a pressão de custos de materiais diminuiu, o que resulta na expectativa de melhora das margens das incorporadoras em 2023. Em setembro, o INCC-M – indicador que capta a evolução dos custos de construções residenciais – teve leve alta de 0,1%, ou seja, ficou abaixo da variação de 0,33% registrada em agosto.

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Para o próximo ano, se espera também redução da Selic, embora não esteja claro quando o Comitê de Política Monetária (Copom) deverá iniciar esse processo. O momento em que isso ocorrer afetará o desempenho do setor imobiliário, que poderá superar o de 2022 ou quem sabe, em uma projeção muito otimista, ultrapassar o recorde do ano passado.

Entre as grandes economias mundiais, o Brasil foi a que que puxou a fila dos aumentos de juros para controlar a inflação, o que traz boas perspectivas para o setor. O país já interrompeu a trajetória de alta, mas Estados Unidos e União Europeia ainda não têm condições de ser mais ponderados em suas estratégias de combate à elevação de preços.