Qual segmento de incorporadoras se sairá melhor no segundo semestre?

Incorporadoras com atuação principal nos segmentos de médio e alto padrão e empresas com foco na baixa renda devem ter desempenhos opostos, nesta segunda metade do ano, em relação ao que ocorreu no primeiro semestre. Se até junho, o cenário foi mais favorável para lançamentos e vendas de imóveis direcionados para as rendas média e alta, as condições atuais beneficiam, principalmente, os participantes do programa Casa Verde e Amarela.

O Secovi-SP projeta lançamentos e vendas de imóveis residenciais em linha com os de 2021 na capital paulista – o maior mercado do país. No ano passado, o total de unidades residenciais lançadas somou 81.841, em São Paulo, enquanto as moradias vendidas chegaram a 66.092. Nos 12 meses encerrados em julho, o volume apresentado chegou a 84.247 unidades e o vendido, a 69.647 unidades.

Para o país, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta volumes lançados e comercializados, neste ano, próximos aos de 2021, com possibilidade de pequena variação para cima ou para baixo. Levantamento da CBIC realizado em 197 municípios indica que foram apresentadas 309.022 unidades e vendidas 295.724 unidades no ano passado.

Novas regras

Na faixa de renda atendida pelo programa habitacional Casa Verde e Amarela, a aquisição de imóveis depende menos da conjuntura macroeconômica e política do país do que das regras em vigor do Casa Verde e Amarela em relação a subsídios, teto de preços das faixas do programa, renda familiar máxima e prazos de financiamento.

Entre as mudanças recentes está o aumento do limite de prazo de crédito de imóveis do programa pela Caixa Econômica Federal de 30 para até 35 anos desde 1º de setembro. No mesmo dia, a vice-presidente de Habitação do banco público, Henriete Bernabé, divulgou que a contratação de financiamento pelo Casa Verde e Amarela aumentou 40% em agosto ante julho.

O governo anunciou o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) como garantia em financiamentos do Casa Verde e Amarela. Na prática, os recursos a serem direcionados do salário do trabalhador para o fundo – que estão sendo chamados de “FGTS futuro” – irão compor a capacidade de pagamento do comprador de um imóvel do programa. A medida já está em vigor, mas os bancos têm 120 dias para se adaptar à mudança, ou seja, os mutuários só poderão ser beneficiados a partir do próximo ano. A renda mensal familiar máxima para o uso do “FGTS futuro” é de R$ 4,4 mil.

As mudanças no Casa Verde e Amarela são, na avaliação do Bradesco BBI, a chave para melhorar as condições para o segmento de baixa renda e reforçar as expectativas de recuperação de margens no longo prazo. Várias incorporadoras de capital aberto, destaca o Bradesco BBI, em relatório, têm divulgado incremento de rentabilidade nas novas vendas, situação que deve prosseguir nos próximos resultados.

A inclusão potencial de mais famílias no programa habitacional estimula incorporadoras a elevarem seus lançamentos para a baixa renda. A isso se soma a menor pressão de custos das matérias-primas em decorrência da queda de valor das commodities no mercado internacional, o que tende a se refletir em melhora das margens.

Queda de despesas

Em agosto, as despesas das construtoras com materiais tiveram leve queda de 0,15% no Estado de São Paulo, conforme levantamento do Custo Unitário Básico (CUB) da construção, realizado pelo Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). A pesquisa aponta alta de 7,45% no acumulado do ano e elevação de 9,9% em 12 meses nos gastos com insumos.

A participação de materiais na composição do CUB de agosto foi de 42,25%, o item mão de obra respondeu por 55,01%, enquanto as despesas administrativas corresponderam a 2,74%.

Eleições: sinal de atenção?

Para incorporadoras com foco nas rendas média e alta, o período eleitoral é um ponto de atenção para a tomada de decisão de lançamentos, considerando-se que os potenciais consumidores de seus produtos são muito afetados pelas incertezas políticas e em relação a quando juros e inflação voltarão a cair.

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A retração de lançamentos já se reflete em forte queda do fechamento de negócios de compra de terrenos. Para 2023, destaca Pedro Serpa, do S2GDC Advogados, escritório especializado em negócios imobiliários, a expectativa é de um ano melhor, com a retomada da queda da taxa básica de juros, a Selic, no primeiro semestre.

Diante das condições atuais, porém, agora é hora de o setor acelerar os lançamentos do Casa Verde e Amarela e de reduzir os projetos apresentados para as faixas média e alta.

Já a produção para o público de altíssima renda segue com a menor fatia em volume de lançamentos, mas mais independente do ambiente político e econômico. Os consumidores de imóveis de luxo utilizam, muitas vezes, recursos de seu patrimônio e não de financiamento no processo de aquisição. Dependem, assim, menos das condições de crédito e dos indicadores de emprego e renda para tomar a decisão de comprar uma casa ou um apartamento.

Financiamento habitacional

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) apontam que, de janeiro a julho, o financiamento habitacional caiu 14,3%, na comparação anual, para 427,9 mil unidades. A queda do valor financiado foi de 10,6%, para R$ 103,5 bilhões.

Os números da entidade se referem, principalmente, às concessões de recursos para as rendas média e alta, pois o programa habitacional – direcionado à baixa renda – é financiado pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Segundo a Abecip, do crédito de poupança desembolsado até julho, R$ 23,9 bilhões se destinaram à construção, enquanto R$ 79,6 bilhões foram direcionados para a compra de imóveis.

Dos recursos para a aquisição, R$ 47,4 bilhões destinaram-se a imóveis usados, com queda de 27%. Já o crédito para a compra de novos cresceu 9%, para R$ 32,2 bilhões. A diferença entre os dois segmentos explicita que, em cenários mais restritivos, o aperto ocorre primeiro para o financiamento de usados.

Na comparação anual, o crédito imobiliário caiu 4,5%, para R$ 17,9 bilhões – R$ 3,8 bilhões para a produção e R$ 14,2 bilhões para a compra de moradias. Da parcela direcionada para aquisição, R$ 7,9 bilhões destinaram-se a usados e R$ 6,3 bilhões, a unidades novas.

Dados divulgados no início de setembro pelo Banco Central (BC) apontam que, em agosto, a captação líquida da poupança ficou negativa em R$ 22 bilhões. Trata-se de recorde de saída líquida da série histórica iniciada em 1995. Houve também retirada recorde, de R$ 338,3 bilhões.