Disputa por terrenos entre incorporadoras mingua à espera de 2023

A esperada desaceleração, no curto prazo, do mercado imobiliário paulistano – o maior do Brasil – já afeta as negociações de terrenos, principal matéria-prima para a produção de empreendimentos.

Nos padrões médio e alto, o volume de negócios está menor do que o de um ano atrás. A expectativa é que o ritmo de compra e venda ganhe fôlego somente a partir do início do próximo ano, quando o novo presidente da República já terá tomado posse e se saberá quais serão as prioridades de governo.  

Definições políticas e relacionadas à macroeconomia se mostram fundamentais para a tomada de decisões por quem está à frente das empresas de um setor tão atrelado à confiança e aos rumos do país.  

Quem está negociando áreas tentará acelerar a assinatura dos contratos até o fim de setembro. A partir daí, as incorporadoras “vão aguardar o cenário se definir”, afirma Cássia Castro, sócia e diretora de novos negócios da Eixo Inteligência Imobiliária, que atua na formação de áreas para empresas do setor. De outubro até o fim do ano, vendedores também tendem a adotar o tom de compasso de espera.   

Mesmo com volume de negócios bem inferior ao do ano passado, os preços pedidos pelos donos de áreas seguem elevados, conta Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, representante de empresas na aquisição de terrenos. Mas quem vê urgência em vender tem feito concessões e aceitado os valores propostos por incorporadoras e construtoras.  

Como estão os estoques?

Para este ano e boa parte de 2023, as incorporadoras possuem terrenos em estoque. Devido aos prazos dos órgãos públicos para as aprovações dos projetos a serem erguidos, as áreas precisam ser compradas com certa antecedência em relação à apresentação dos empreendimentos.

O ciclo médio de um empreendimento – da aquisição da principal matéria-prima à entrega das unidades – é de cinco anos. 

Considerando-se a desaceleração prevista para o ritmo de lançamentos imobiliários de agora até o fim de 2022, pode-se afirmar que, de modo geral, as empresas possuem bancos de terrenos que atendem às suas necessidades de curto prazo. 

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A retomada da liquidez do mercado paulistano de áreas para projetos dos padrões médio e alto depende também de mais clareza em relação a quando os juros poderão retomar a trajetória de queda e ao momento de início de melhora mais acentuada dos indicadores de emprego.  

Com o objetivo de reduzir a inflação, o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou, em agosto, aumento de 0,5 ponto percentual da Selic, para 13,75%, chegando à décima segunda alta consecutiva da taxa básica de juros.

As elevações estimulam os bancos operadores de crédito imobiliário com recursos de poupança a seguirem o mesmo caminho, ainda que os reajustes do financiamento habitacional não venham acompanhando as variações da taxa básica de juros. 

Quais as perspectivas das incorporadoras?

Uma das incorporadoras que têm sido criteriosas na compra de áreas é a Eztec. A companhia afirmou que fará aquisições conforme o mercado sinalizar o tipo de empreendimento demandado.

A empresa encerrou o primeiro semestre com banco de terrenos correspondente ao VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 11 bilhões.

Esse estoque tende a diminuir, segundo Silvio Zarzur, diretor-vice-presidente, de incorporação e de novos negócios da Eztec, à medida que as áreas forem utilizadas em lançamentos próprios e via parcerias, como a joint venture com a Construtora Adolpho Lindenberg (CAL).  

Com banco de terrenos para o desenvolvimento de VGV de R$ 32,9 bilhões (parte própria de R$ 29,3 bilhões), sem considerar as joint ventures das quais participa, a Cyrela deixou claro, na temporada de balanços, que a concorrência por áreas está “mais suave”, pois as incorporadoras estão abastecidas.

No segundo trimestre, a empresa fundada por Elie Horn comprou 11 áreas, seis delas na capital paulista, e o restante no Rio de Janeiro e em Porto Alegre.  

Atualmente, a Mitre Realty busca terrenos em ritmo “bastante lento” e avalia que é preciso um cenário mais estável em relação aos custos para que a conta de compra de áreas feche. O banco de terrenos da Mitre se concentra na capital paulista e corresponde ao VGV de R$ 5,2 bilhões. 

Já no segmento de baixa renda, algumas incorporadoras com atuação no Casa Verde e Amarela devolveram terrenos no primeiro semestre. Como resposta às medidas anunciadas pelo governo para o programa habitacional, porém, a procura pela matéria-prima voltou a crescer na capital paulista, segundo Lopes, da Arquimóvel.  

Com atuação em Guarulhos, na Grande São Paulo, a Cavazani Construtora ainda não sente muita pressão na negociação das áreas, pois está difícil “fechar a conta” da viabilidade dos projetos, segundo a copresidente Cecilia Cavazani.  

Desempenho operacional melhor ou pior?

No primeiro semestre, as incorporadoras de capital aberto lançaram, em conjunto, o VGV de R$ 17,6 bilhões. Isso representa expansão de 6,4% ante o intervalo de janeiro a junho do ano passado. Se considerado apenas o segundo trimestre, porém, houve queda de 1,8% do VGV apresentado, para R$ 10,5 bilhões.  

Na prática, o período de abril a junho foi mais aquecido do que o de janeiro a março em relação a lançamentos, em linha com a sazonalidade, mas as condições macroeconômicas desafiadoras atuais se refletiram em desaceleração na comparação anual.

As vendas líquidas –  o total comercializado menos distratos – cresceram 9,6%, na primeira metade de 2022, para R$ 16,5 bilhões. No trimestre, o aumento foi de 9,7%, para R$ 9,3 bilhões.  

Os números consolidados incluem informações de Cury, Cyrela, Direcional Engenharia, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, ix. (ex-PDG), Lavvi, Melnick, Mitre Realty, Moura Dubeux, MRV&Co, Plano&Plano, RNI Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora.