Setor de construção tem mais chances de melhorar margens agora?

Depois de dois anos em alta, a trajetória de custos de materiais de construção dá sinais de arrefecimento. Os insumos derivados do cimento seguem pressionados, mas as elevações de aço, cobre e PVC foram interrompidas, conforme incorporadoras informaram na divulgação dos balanços do segundo trimestre.

Os aumentos começaram em meados de 2020, como consequência do desarranjo da cadeia produtiva mundial, diante da retomada abrupta de demanda, após três meses de forte queda, devido à pandemia de covid-19.

Se o cenário de estabilidade das matérias-primas prosseguir, as altas dos custos totais de produção de um empreendimento – compostos também por gastos com o terreno e por despesas com mão de obra e documentação – tendem a desacelerar, reduzindo o percentual de repasse que vem sendo feito para os preços com o objetivo de atenuar a perda de margem.

Na avaliação de boa parte do mercado, os valores dos imóveis dos padrões médio e alto já estão próximos do limite, o que dificulta novos reajustes. Na maioria das vezes, as correções dos preços das unidades pelas incorporadoras estão inferiores às do Índice Nacional de Custos da Construção (INCC).

Aos preços já elevados, se soma o fato de que, durante momentos de corrida eleitoral para presidente da República – como ocorre atualmente –, uma parcela de quem compra um imóvel sente mais insegurança para tomar a decisão que costuma ser uma das mais importantes da vida.

Quando se olha para essa combinação de fatores, fica claro que resta pouca gordura, no processo de aquisição, para que os consumidores deem conta de novos aumentos relevantes de preços.

Juros maiores no pós-chaves

Desde o início da rota de alta da Selic, em março de 2021, quem compra uma unidade nova financiada passou a lidar também com juros maiores no período pós-chaves, ainda que as elevações não tenham ocorrido de forma proporcional às da taxa básica de juros.

Aqui, vale pontuar que, apesar de o crédito imobiliário estar mais caro, não se espera que faltem recursos para os bancos financiarem clientes no mercado primário.

Leia mais:
Para onde vai o transatlântico chamado mercado imobiliário paulistano?

De janeiro a junho, a captação de poupança caiu 1,3%, na comparação anual, para R$ 779 bilhões. Quando os saques da poupança aumentam e os bancos já cumpriram a exigência de direcionar 65% desse saldo de recursos para a habitação, a concessão de crédito por meio dessa fonte fica mais restrita, inicialmente, para a aquisição de imóveis usados.

As instituições financeiras dão prioridade a compradores de unidades novas porque são essas pessoas que, ao contrair um empréstimo bancário, vão pagar as incorporadoras e contribuir para que as empresas quitem a dívida que contrataram para erguer o projeto.

No primeiro semestre, enquanto o crédito imobiliário com recursos de poupança para unidades novas cresceu 5%, para R$ 26 bilhões, os desembolsos para moradias usadas caíram 28%, para R$ 39,5 bilhões, conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No total concedido, a fatia dos imóveis usados foi reduzida dos 69%, na primeira metade do ano passado, para 60%.

Decisões de lançamentos tomadas caso a caso

Não tem faltado também dinheiro para financiar a produção de empreendimentos residenciais. Mas, ao comentar os resultados do segundo trimestre, incorporadoras com foco nos padrões médio e alto informaram que, diante de juros maiores e das incertezas econômicas e políticas, vão tomar as decisões de lançamentos imobiliários caso a caso.

Cada vez mais, o desempenho de vendas das unidades de um projeto contribui para a definição da apresentação do empreendimento seguinte. Em um ambiente com tantos fatores que podem afetar se um consumidor vai ou não bater o martelo da aquisição de um imóvel, o tal “dedo no pulso” para medir o ritmo de negócios do mercado se faz ainda mais importante para as incorporadoras.

Por ter expectativa de boa velocidade de comercialização em relação a produtos diferenciados e com boa localização, a Cyrela – maior empresa do país com atuação principal nas rendas média e alta – continua a apresentar projetos, de acordo com Rafael Horn, copresidente. O executivo deixa claro, porém, que será necessário rever lançamentos “se o cenário piorar muito”.

Em função do ritmo de vendas que tem registrado, a Even mantém o planejamento de lançamentos e pode apresentar Valor Geral de Vendas (VGV) “até um pouco mais alto do que estimava no início do ano”, segundo o presidente, Leandro Melnick.

A Eztec tem VGV “bem arrojado para lançar”, mas está cautelosa, de acordo com Silvio Zarzur, diretor-vice-presidente, de incorporação e de novos negócios, diante de um cenário que inclui eleições majoritárias, Copa do Mundo e guerra da Ucrânia.

Rentabilidade pressionada no segmento de baixa renda

Se o desempenho do mercado imobiliário dos padrões médio e alto tem forte relação com a macroeconomia, o segmento de baixa renda depende mais das regras em vigor, em cada momento, para o programa habitacional Casa Verde e Amarela.

Incorporadoras comemoraram as mudanças recentes – que incluíram aumento dos subsídios e elevação dos limites de preços dos imóveis enquadrados nos grupos 2 e 3 do programa –, embora comentem, nos bastidores, que as alterações ficaram aquém do esperado.

Em geral, o segmento econômico possui margens inferiores às das incorporadoras que direcionam seus produtos para parte da população com renda média ou alta. Ou seja, com as pressões de custos dos últimos dois anos, a rentabilidade da maioria das empresas de baixa renda foi mais prejudicada do que as das demais.

No segmento popular, o repasse das altas de custos para os preços é dificultado tanto pelo teto das faixas do Casa Verde e Amarela, quanto pela capacidade de compra dos consumidores. Ainda assim, incorporadoras têm reajustado os valores das unidades. A estratégia de aumentar a participação de lançamentos fora do programa no total apresentado passou a ser adotada por parte das companhias, principalmente desde o ano passado.

Com as novas regras e o arrefecimento da alta dos custos, a MRV&Co – maior incorporadora do país e principal empresa com atuação na baixa renda – informou que pretende elevar os lançamentos, no Brasil, financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A holding tem atuação também nos Estados Unidos.

Mas não se trata de um movimento homogêneo. A Cury, por exemplo, concentrou lançamentos no primeiro semestre. De acordo com o presidente, Fábio Cury, a companhia começou o terceiro trimestre “tão bem como terminou o segundo”, mas esse ritmo tende a não ser mantido, devido às eleições e à Copa.

*As opiniões, informações e eventuais recomendações que constem dos artigos publicados pela Agência TradeMap são de inteira responsabilidade de cada um dos articulistas. Os textos não refletem necessariamente as posições do TradeMap ou de seus controladores.