Para onde vai o transatlântico chamado mercado imobiliário paulistano?

O maior mercado imobiliário do país, o da cidade de São Paulo, deve apresentar realidades bastante distintas em relação a lançamentos e obras no segundo semestre deste ano. O ritmo de lançamentos tende a cair, devido à piora da macroeconomia e às incertezas decorrentes das eleições majoritárias.

Ao mesmo tempo, a cidade continuará como um grande canteiro de obras de prédios residenciais, principalmente nas proximidades de estações de metrô e de corredores de ônibus. Afinal, não se para um transatlântico de uma só vez.

As construções em curso refletem lançamentos realizados nos dois últimos anos. Em boa parte desse período, as taxas de juros estavam em patamares historicamente baixos, estimulando a ampliação de lançamentos pelas incorporadoras e a tomada de decisão por potenciais consumidores.

O atual ritmo de obras tem sido determinante para que fabricantes de materiais de construção ainda busquem estabilidade ou crescimento de vendas em 2022. O movimento também se reflete na demanda por equipamentos.

De janeiro a junho, o faturamento real (descontada a inflação do período) dos fabricantes de materiais de construção caiu 8,5%, na comparação anual, conforme a Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat).

Embora a entidade não segmente a receita por canal de vendas, o presidente, Rodrigo Navarro, estima ter havido queda dos produtos comercializados para o varejo, o principal escoamento do que é fabricado pelas indústrias do setor. No sentido oposto, houve o crescimento da fatia destinada às construtoras diretamente.

A desaceleração das compras de materiais para reformas, nas revendas, foi a principal razão para a Vedacit – fabricante de impermeabilizantes, mantas asfálticas, protetores de superfícies, selantes e aditivos para concreto – ter crescido 1%, no primeiro semestre, ou seja, metade do que projetou inicialmente.

Na BASF, a demanda de tintas decorativas para as edificações em obras assegurou a manutenção das vendas do segmento até junho.

Se não fossem as encomendas das construtoras, o volume de 30,8 milhões de toneladas comercializadas de cimento, no primeiro semestre, poderia ter caído ainda mais do que os 2,7% registrados pelo Sindicato Nacional da Indústria do Cimento (Snic).

Diante desse cenário, a entidade reajustou a projeção para 2022, que ia de estabilidade a aumento de 1%, para queda de 1% a 2%.

Efeito das commodities

Mais recentemente, os preços de minério de ferro e os de aço interromperam as trajetórias de altas e começaram a cair como consequência dos lockdowns na China e da diminuição da demanda do país asiático por matérias-primas.

Ainda não está claro quando a queda dessas cotações irá se refletir nos insumos e nos materiais de construção no Brasil, considerando-se os prazos necessários para que os insumos importados desembarquem em território nacional e sejam transformados em produtos.

As pressões de custos de materiais foram a maior razão alegada por incorporadoras para elevar preços dos imóveis, nos dois últimos anos, mas os repasses das altas estão mais difíceis com a piora das condições macroeconômicas.

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Cronograma em dia

Os custos de produção dos imóveis vêm sendo pressionados também pelas elevações de preços de locação de equipamentos de obras devido à grande demanda de incorporadoras e construtoras. Em 2021, os valores tiveram alta de 19%, conforme o vice-presidente institucional do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Yorki Estefani.

Para garantir que o cumprimento dos cronogramas de entrega dos edifícios, as empresas têm antecipado os pedidos de aluguel de maquinário.

A contratação de equipamentos de fundação, de gruas e de cremalheiras precisa ser feita, atualmente, com quatro meses de antecedência, segundo o Sinduscon-SP. O período necessário chegou a ser de 45 dias. Diante do aumento da concorrência, a Trisul, por exemplo, adiantou os pedidos feitos aos fornecedores com os quais tem parceria há muitos anos.

Skyline em construção

Até meados do próximo ano, o cenário de muitos prédios sendo erguidos continuará a ser visto na cidade de São Paulo, refletindo o volume de lançamentos realizados até junho de 2022.

Parte das incorporadoras optou por antecipar para o primeiro semestre a apresentação de empreendimentos, reduzindo os impactos das eleições majoritárias e da Copa do Mundo nas vendas das unidades. No mercado, há expectativa de diminuição do Valor Geral de Vendas (VGV) dos projetos nos próximos meses. 

Números da operação

As prévias operacionais já divulgadas por incorporadoras de capital aberto apontam crescimento de 6,4% do VGV lançado, no primeiro semestre, para R$ 16,3 bilhões. As vendas aumentaram 8%, para R$ 15,4 bilhões.

De abril a junho, os lançamentos tiveram queda de 2,3%, para R$ 9,8 bilhões, mas as vendas cresceram 10,4%, para R$ 8,8 bilhões, na comparação anual.

Os números consideram somente a parte própria das incorporadoras nos empreendimentos e incluem os dados operacionais de Cury, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre Realty, Moura Dubeux, MRV&Co, Plano&Plano, Tenda e Trisul.

A temporada de balanços está para começar e deixará mais claro os passos dados pelas empresas no contexto econômico atual.

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