Inflação pode afetar também a prestação da casa própria; veja como fazer a portabilidade

Mutuário precisa pesquisar opções de migração e custos envolvidos na operação

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A alta da inflação não assusta só na hora de ir ao supermercado. Quem comprou imóvel a partir de 2019 e optou pelo financiamento imobiliário atrelado ao IPCA está tendo surpresas constantes na hora de pagar a prestação – e definitivamente elas não são positivas.

Essa modalidade de indexação das parcelas surgiu no segundo semestre de 2019. O momento era de inflação sob controle e a ideia era oferecer uma nova fonte de recursos ao setor. Para o mutuário, havia a chance de conseguir uma parcela mais atrativa, ao menos no momento da assinatura do contrato.

O que aconteceu de lá para cá com a inflação nós sabemos. O IPCA saiu de 4% para mais de 10% no acumulado em 12 meses. E o que aconteceu com quem tinha contratos atrelados a esse índice de inflação?

O Melhortaxa, plataforma digital especializada em financiamento imobiliário, fez uma simulação a pedido do Trademap para esclarecer o efeito do índice de preços sobre as prestações.

A simulação engloba um imóvel de R$ 400 mil financiado em setembro de 2019 com uma entrada de R$ 100 mil, ou seja, o valor do empréstimo foi de R$ 300 mil. Foi aplicada uma taxa fixa de 3,35% ao ano mais a variação do IPCA, SAC (sistema de amortização constante) e o prazo do financiamento foi de 360 meses (30 anos).

A primeira prestação teria ficado em R$ 1750,07 no momento da assinatura do contrato. Já a parcela a ser paga em novembro de 2021 seria de R$ 1957,48 – valor 11,9% maior.

Devendo mais

Além do desembolso maior, o mutuário que quisesse quitar esse financiamento também terá outra surpresa. O empréstimo foi de R$ 300 mil, mas o saldo devedor, em um financiamento com as características acima, é de R$ 320.108,34. Mas como isso aconteceu se, no SAC, a amortização é constante?

De fato, no SAC a amortização é constante. O montante financiado é dividido pelo número de parcelas e esse valor é o que será amortizado ao mês. Na simulação, o mutuário amortizou R$ 833,33 ao pagar cada parcela. Mas o valor da parcela não é só esse. A ele se soma os juros, que é feito com base no saldo devedor. Como o IPCA subiu, o saldo devedor também subiu.

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“O indexador corrige a prestação e o saldo devedor. O mutuário passa a pagar mais porque está devendo mais”, explicou Carlos Eduardo de Freitas, consultor de educação financeira do Banco Mercantil.

Correção pela poupança

Na mesma época em que os bancos, liderados pela Caixa Econômica Federal, lançaram o financiamento imobiliário atrelado ao IPCA, também foi criada a opção de empréstimo para a compra da casa própria corrigido pela poupança.

A Melhortaxa também fez a simulação para essa modalidade, considerando um empréstimo de R$ 300 mil pelo prazo de 30 anos e com taxa de 3,35% ao ano mais a variação da poupança. A caderneta paga 70% da Selic mais a variação da TR (atualmente zerada) e, quando a taxa básica está acima de 8,5%, a remuneração da poupança é de 6,17% mais a TR.

Nesse caso, a prestação começou em R$ 2.780,94, em setembro de 2019, e passou para R$ 2.282,62, em novembro de 2021. Já o saldo devedor em novembro de 2021 estaria em R$ 277.500. A diferença aqui é que o saldo devedor teve a influência da redução da remuneração da poupança – no ano passado, a Selic chegou a 2% ao ano e a remuneração da poupança ficou em apenas 1,4%.

Para quem quer fugir da imprevisibilidade do IPCA, uma das saídas é fazer a portabilidade do crédito imobiliário para um contrato em que as parcelas sejam mais previsíveis, no caso, aquelas que possuem uma taxa fixa mais a variação da TR.

ipca e poupanca 1

Portabilidade na prática

Segundo Priscilla Basso, coordenadora de crédito imobiliário da Melhortaxa, o aumento dos juros do financiamento imobiliário ficou mais evidente a partir de julho, mas ainda assim a migração pode ser vantajosa. A taxa média está em 8,35% ao ano, ante 7,56% há pouco mais de dois anos.

“Recebemos muitas solicitações de mutuários querendo mudar de IPCA para TR. Já a poupança está muito próxima das taxas praticadas atualmente (e não compensa a migração”, disse.

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Para fazer a portabilidade, o mutuário interessado terá que fazer uma pesquisa sobre as taxas ofertadas pelos bancos e ver qual é mais vantajosa. Os bancos pedem os documentos tradicionais de comprovação de renda, como comprovante de renda e declaração do Imposto de Renda, mas também dados ligados ao financiamento imobiliário.

Ana Luiza Taques, responsável pela área de direito imobiliário do escritório Siqueira Castro, lembra que a portabilidade existe para todos os tipos de contrato.

“É uma opção legalmente aceita e que pode levar ao mutuário uma redução dos gastos com juros”, disse.

Após escolher o banco com a taxa mais em conta, o mutuário terá que apresentar uma cópia do contrato e o extrato dos pagamentos já feitos e do saldo devedor, o que pode ser conseguido junto à instituição financeira responsável pelo financiamento inicial.

Na prática, o banco que oferecer a melhor taxa irá quitar a dívida do mutuário junto à instituição financeira que deu o crédito lá atrás. Isso será feito com a intermediação da Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP), onde ficam registradas essas operações.

É nesse momento que o banco original será informado sobre o desejo do cliente fazer a portabilidade e pode fazer uma contraproposta. Fica a cargo do cliente aceitar, e manter o financiamento no mesmo banco, ou fazer a portabilidade.

Freitas, no entanto, lembra que o mutuário terá que fazer algumas considerações e só fazer a migração se o custo realmente for menor. Além disso, precisa lembrar que terá que arcar com os custos de uma nova avaliação de imóvel, que pode passar de R$ 3 mil, e da averbação da escritura – esse custo varia a depender da localização do cartório e valor do imóvel.

“É preciso pensar não só na redução da prestação no curto prazo. E para quem possui fundo de garantia, utilizar os recursos para amortizar a dívida a cada dois anos”, disse.

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