Multiplan (MULT3) espera manter aluguéis mais altos e descarta venda de ativos

A Multiplan (MULT3) acredita que conseguirá manter os preços de aluguéis em seus shoppings centers nos níveis elevados que ajudaram a companhia a atingir, no quarto trimestre do ano passado, um lucro superior ao observado no final de 2019, período que antecedeu o impacto da pandemia de Covid-19 sobre o comércio varejista no Brasil.

A companhia divulgou na quinta-feira (10) que lucrou R$ 214 milhões no quarto trimestre de 2021, resultado 50,1% superior ao registrado nos mesmos três meses de 2019 – período anterior ao surgimento da Covid-19 por aqui, e que portanto antecedeu o momento em que as autoridades impediram o funcionamento de shoppings e de outras atividades para combater a disseminação da doença.

Em teleconferência ocorrida nesta sexta-feira (11), o executivo-chefe da Multiplan, José Isaac Peres, chamou a atenção para a força dos números. O quarto trimestre do ano passado foi o primeiro em que a empresa operou com todos os shoppings abertos desde o início da pandemia. Ainda assim, segundo Peres, muitas pessoas ainda optaram por não frequentar estes locais.

No período em que os shoppings permaneceram fechados ou tiveram restrições de funcionamento, a Multiplan observou forte queda nas vendas dos lojistas e, no auge das restrições, precisou conceder descontos nos aluguéis, o que prejudicou sua receita.

Com o fim dos descontos e o aumento dos aluguéis seguindo a alta do IGP-M (índice de inflação utilizado no reajuste dos aluguéis), a receita de aluguel subiu 38% no quarto trimestre de 2021 em relação a um ano antes, ficando também 29% superior à dos últimos três meses de 2019.

Isso, no entanto, elevou o chamado custo de ocupação – o porcentual de receita que as lojas gastam com despesas operacionais relativas à locação. No caso da Multiplan, o indicador subiu para 12,7%, ante média de 11,9% nos últimos cinco anos, e fez muitos analistas questionarem se a empresa vai conseguir continuar cobrando aluguéis neste patamar.

Segundo Peres, a produtividade dos ativos faz com que a Multiplan possa cobrar aluguéis mais altos. O executivo relembra, também, que esses questionamentos já aconteceram no passado, e que a companhia conseguiu manter os níveis que havia atingido.

A Multiplan aposta que conseguirá manter os aluguéis em níveis mais elevados mesmo diante das altas taxas de vacância em alguns shoppings, como o Vila Olímpia, em São Paulo. A empresa argumenta que conseguiu aumentar o volume de vendas e o valor dos aluguéis, e que isso demonstra haver espaço para crescimento quando a vacância diminuir.

Peres mencionou também o Park Shopping Jacarepaguá, lançado em novembro com 95% das lojas locadas – o que o executivo considera um marco em meio à crise sanitária.  O sucesso da propriedade, de acordo com ele, reflete o fato de o shopping ter sido construído durante a pandemia e, por isso, ter incluído tendências adaptadas ao momento, como o foco maior em entretenimento e mais áreas verdes.

“Embora o custo de ocupação dos lojistas esteja acima do histórico, a Multiplan disse estar confortável com os níveis atuais, após muitas mudanças na estrutura de custos de seus shoppings e mudanças no mix de lojistas, então a empresa vê os aluguéis atuais como sustentáveis”, explica a equipe de analistas do BTG Pactual Digital em relatório.

Venda de ativos está fora dos planos por enquanto

O executivo-chefe da Multiplan também descartou, durante a teleconferência, a possibilidade de vender ativos para reduzir o endividamento da empresa.

O somatório das dívidas da Multiplan, de R$ 2,484 bilhões, fechou 2021 correspondendo a 3,08 vezes o ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) da companhia. Em tese, a venda de 10% dos ativos – que segundo o balanço da companhia valem R$ 22,896 bilhões – poderia zerar o endividamento. Mas Peres é contra esta possibilidade.

“Mesmo que possa fazer sentido, para trazer mais liquidez, seria matar a galinha dos ovos de ouro. Eu sou resistente”, disse ele, mencionando ainda o momento atual, em que os ativos estão subavaliados, como negativo para as vendas.

Apesar de já ter recorrido à venda de participações em ativos para navegar momentos de crise com mais tranquilidade no passado, a empresa não está considerando fazer o mesmo movimento agora, acrescentou.

Como o mercado recebeu os números

De uma maneira geral, o resultado da Multiplan ficou acima das expectativas do mercado, e a ação subia 3,50% por volta das 15h20, a R$ 22,19.

Na visão da Safra Corretora, o forte desempenho da Multiplano no quarto trimestre de 2021 foi impulsionado principalmente pela aquisição da participação no Park Shopping e Shopping Santa Úrsula, pela inauguração do Park Jacarepaguá e pelo aumento dos aluguéis.

A Genial Investimentos chama atenção para a receita líquida de R$ 446 milhões no trimestre, acima das expectativas do consenso do mercado, de R$ 437 milhões. Apesar de reconhecer a força nos números, a corretora esperava resultados melhores em estacionamento e serviços, o que fez com que o total ficasse abaixo de sua projeção de R$ 465 milhões.

“Mesmo que ambas as linhas de receita não tenham superado nossas expectativas, o fato de atingirem os níveis pré-pandemia é mais do que satisfatório e indica ainda mais espaço para melhorias ainda em 2022”, disse a Genial.

Embora a receita da Multiplan tenha ficado aquém das previsões da Genial, superou as de outras instituições financeiras. Ela foi 17% maior que a esperada pela XP Investimentos, por exemplo. O BTG Pactual, por sua vez, previa uma receita 13% menor para a Multiplan no quarto trimestre de 2021.

A XP Investimentos também previa um ebitda 12% menor que o reportado, e o lucro líquido da Multiplan superou as as estimativas da corretora em 20%.

O que esperar para a ação?

Depois da divulgação dos resultados, a equipe de analistas da Safra Corretora manteve sua recomendação de compra para o papel, com preço-alvo de R$ 28 – mesma meta de preço fixada pela XP, que também indica compra. A Genial Investimentos também manteve classificação de de compra, com preço-alvo de R$ 27.

O BTG Pactual Digital classifica a ação como neutra, mas pretende revisar seus números em breve. O preço-alvo indicado pelo banco é de R$ 31.

O mercado como um todo parece otimista com o papel. De acordo com dados do Refinitiv disponíveis na plataforma TradeMap, de 14 casas de análise consultadas, 11 recomendam compra para a ação da Multiplan, enquanto duas indicam a manutenção do ativo na carteira e apenas uma recomenda venda.

A mediana dos preços-alvos dos analistas é de R$ 26,50, o que representa alta de 24% em relação ao valor do fechamento da última quinta-feira (10), de R$ 21,44.

O Safra afirmou manter uma perspectiva positiva para o setor de shoppings como um todo, que deve seguir em trajetória de recuperação. O banco menciona ainda a redução nas taxas de juros, as melhorias nas vendas no varejo, a recuperação nos índices de confiança do consumidor e o aumento do IGP-M como positivos para o setor.

O banco ressalta sua preferência pela Multiplan entre as administradoras de shoppings, “pela maior resiliência de seus ativos devido ao foco nas classes de maior renda e por seu portfólio mais equilibrado, com indicadores operacionais sólidos em todos os aspectos”.

Por outro lado, os principais riscos para a companha, na visão do Safra, são um atraso maior do que o esperado na recuperação da economia, uma piora na economia do Rio de Janeiro e a redução do poder de barganha com inquilinos.