CVM desiste de restringir distribuição de rendimentos do FII Maxi Renda (MXRF11)

A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) voltou atrás e desistiu de limitar a distribuição de rendimentos do fundo imobiliário Maxi Renda (MXRF11). O órgão regulador abandonou, por unanimidade, a interpretação de que deveria haver restrições nos pagamentos aos cotistas em caso de prejuízo contábil.

O caso estava sendo acompanhado pelo mercado porque, assim como o Maxi Renda, havia outros fundos imobiliários que também estavam rodando com prejuízo contábil e poderiam sofrer limitações na distribuição dos rendimentos aos cotistas.

A solução apontada pela CVM para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) com prejuízo contábil remunerarem os investidores era fazer uma amortização de cotas, mas isso geraria uma despesa tributária em detrimento dos cotistas.

Investidores pessoas físicas são isentos de pagamento de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs desde que o fundo seja listado em bolsa, possua no mínimo 50 cotistas e nenhum deles tenha mais de 10% das cotas do fundo. No entanto, precisam pagar imposto de renda de 20% sobre o ganho de capital com a venda ou a amortização das cotas.

Em nota publicada ontem à noite, o órgão disse que, apesar de visões distintas de seus integrantes sobre o assunto, “por unanimidade, reconsiderou a decisão anterior” de forçar o Maxi Renda a distribuir os recursos na forma de amortização de cotas.

No entanto, também disse que o fundo teria de informar os investidores que estava distribuindo rendimentos apesar do prejuízo contábil, “de modo a evitar a falta de conteúdo informacional mínimo, necessário e suficiente para a tomada de decisão pelos investidores”.

Mercado de FIIs deve comemorar decisão

A distribuição de rendimentos pelos fundos imobiliários, mesmo com prejuízo contábil, é comum no setor porque a conta para o pagamento aos cotistas é feita com base no caixa – ou seja, nas receitas recebidas pelos fundos com pagamentos de aluguel ou rendimentos de papéis de dívida em carteira menos as despesas.

O prejuízo contábil acontece quando os ativos detidos pelo FII se desvalorizam. Como o fundo precisa reconhecer essa desvalorização (marcar a mercado), é possível ter um prejuízo que aparece no papel (contábil), mas que não afeta  o caixa. O caixa só é afetado se o FII decidir vender o ativo enquanto ele estiver desvalorizado.

No caso específico do Maxi Renda, a CVM concluiu que a carteira apresentava prejuízo acumulado em 2020, decorrente da marcação a mercado de títulos de dívida do setor imobiliário (CRIs, sigla para Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Isso porque a remuneração desses títulos é atrelada à variação do CDI ou da inflação mais uma taxa prefixada. Quando as taxas de juros no mercado sobem, os papéis emitidos com taxas menores se desvalorizam. O administrador do fundo tem, neste caso, que ajustar o valor dos títulos em carteira, mesmo que o prejuízo só se concretize caso o papel seja vendido.

Se a CVM tivesse mantido o entendimento anterior, os fundos poderiam enfrentar problemas. No caso de um FII que investe em imóveis, se o valor de mercado destas propriedades caísse em função de um momento como a pandemia, por exemplo, o portfólio poderia registrar um prejuízo contábil. Nesse caso, ele não poderia distribuir os rendimentos obtidos com receita de aluguel aos cotistas.