Ações de shoppings não vão acabar! Fique por dentro do caso de MULT3

“Ações de shoppings vão acabar” é o que as cotações, em grande medida, indicam hoje. Mas será que é isso mesmo!? Neste artigo, apresento a visão de que essa interpretação de fim e deterioração grande dos shoppings é muito remota. Dessa forma, estaríamos diante de uma grande oportunidade que o mercado nos proporciona. Utilizo o caso da Multiplan (MULT3) para ilustrar a ideia.

O setor de shoppings é tradicionalmente considerado um setor premium: as receitas são estáveis e previsíveis, e as margens e retornos sobre o investimento são elevados. Entretanto, uma “bomba atômica” totalmente inesperada caiu sobre o setor: a pandemia, com um isolamento social a reboque. Criou-se uma crise sem precedentes na história recente da humanidade, com isolamento social, lockdown, infecções e mortes ao redor de todo o mundo.

Quem conhece o segmento de renda variável sabe que, quando o mercado está pessimista, parece que o mundo vai acabar. Resultado: as ações das empresas de shopping centers no Brasil têm sido muito penalizadas.

Desde fevereiro de 2020, essas ações despencaram: Multiplan (MULT3) teve queda de aproximadamente 50%; Iguatemi (IGTA3), de 50%; Aliansce Sonae (ALSO3), de 65%; brMalls (BRML3), de 60%. Ou seja, em função da pandemia e de outros temores, o mercado está precificando que essas empresas perderam mais da metade do seu valor! É muita coisa.

A pergunta que fica então é: “o mercado está precificando corretamente essas empresas ou há um pessimismo exagerado”?

Vamos aos argumentos.

3 temores sobre o setor de shopping center

O primeiro: o isolamento social. A ideia básica é que a receita de shoppings depende do fluxo de consumidores nessas propriedades imobiliárias. Assim, se as pessoas não podem circular, as receitas de aluguel e de estacionamento diminuem.

O segundo: o e-commerce. O e-commerce vem crescendo muito forte no Brasil, especialmente depois da pandemia. Empresas como Magazine Luiza, Amazon e Mercado Livre têm ganhado market share. Dessa forma, há um receio de que as pessoas comprem pela internet em detrimento das compras presenciais em shoppings.

O terceiro: há um receio de que a história dos shoppings brasileiros seja semelhante à de muitos shoppings dos EUA que geraram prejuízos. Muitos empreendimentos americanos, especialmente os localizados nos subúrbios, geram perdas.

Estimativas recentes mostram que cerca de 20% nos shoppings nos EUA irão fechar nos próximos anos. Quando se analisa o mercado daquele país, mais desenvolvido que o nosso, alguns acreditam que os shoppings brasileiros podem seguir um caminho semelhante.

Vamos aos contra-argumentos.

Primeiro: já temos vacinas, de forma que a circulação das pessoas está aumentando. Muitos shoppings já estão podendo abrir no tempo integral pré-pandemia. Apesar disso, as ações de shoppings negociam abaixo dos preços de março de 2020. O vírus é um inimigo global, mais cedo ou mais tarde a ciência irá controlá-lo.

Segundo: as empresas de shoppings estão cientes de que existe concorrência do comércio eletrônico. Muitas já estão criando soluções alternativas, como o Iguatemi 365 e o brMalls com seu delivery center.

Essas iniciativas buscam tornar os shoppings hubs de comércio que integram o varejo físico ao online, o que proporciona a consumidores de e-commerce acesso a produtos de várias categorias com entrega same-day, utilizando shoppings como centros de distribuição last-mile.

Terceiro: a história dos shoppings brasileiros é bem diferente da dos EUA. Enquanto muitos shoppings americanos estão localizados no interior, em áreas pouco povoadas, os brasileiros, especialmente de empresas listadas, são localizados nos grandes centros urbanos, em áreas densamente povoadas e com alto poder aquisitivo.

Além disso, o Brasil tem problemas sérios de segurança pública, o que não ocorre nos EUA. Os shoppings brasileiros são vistos como “ilhas confortáveis, climatizadas e seguras” para lojistas e consumidores.

Por fim, outra diferença importante é que os shoppings brasileiros se aproximam do que é chamado de life center solution. Ou seja, no Brasil, shoppings são feitos para entretenimento também (academia, cinema, jantar, happy hour) e para outras atividades, de modo que a pessoa possa resolver suas tarefas em um lugar só. Assim, comparar shoppings brasileiros com os dos EUA de forma rasa é um equívoco.

Vamos aos fatos: caso de MULT3

A Multiplan acabou de divulgar seus resultados do terceiro trimestre de 2021. Veja alguns destaques da empresa: a taxa de ocupação de seus shoppings está em 95,2% e aumentando; A receita de locação e vendas de shoppings já supera o desempenho de 2019; É possível verificar melhora nos números SSR, receita de aluguel NOI e FFO*, apesar de as horas em operação dos shoppings não terem sido de 100%; A taxa de inadimplência está em 3,9%.

Além desses números, outro fato que mostra a força dos shoppings é a inauguração do shopping Jacarepaguá (zona oeste do RJ), que será no dia 18 de novembro de 2021. Ele nem inaugurou e já está com 95% da sua área locada.

Multiplan não é um caso isolado. Os resultados de Iguatemi, brMalls e Aliansce Sonae seguem a mesma linha. Há shoppings sendo negociados a menos que o custo de reposição. Já diria Warren Buffet: “compre ao som dos canhões e venda ao som dos violinos”.

*1SSR, ou “same store sales’, refere-se a vendas nas mesmas lojas. NOI é a sigla para ‘net operating income” e representa o resultado das operações de locação e de estacionamento (impostos não considerados). FFO diz respeito aos “funds from operation” e estima o fluxo de caixa da empresa ao excluir efeitos não caixa do lucro líquido.